Jak šel čas s obchodní galerií
Psal se rok 2015 a bylo pondělí 22.6., konalo se zastupitelstvo města Vsetín. Nastal bod č. 27 „Prodej pozemku v prostoru u ČSOB“. Na město došla žádost z firmy Valatrans a.s. o odkoupení pozemku o celkové výměře 338,8 m². Výchozí stav je zobrazen v obrázku č.1 – fáze 0. Předmětný prodej pozemku je znázorněn na obrázku č. 2 – fáze 1 – fialovou šrafou. Zastupitelstvo hlasovalo všemi hlasy pro. Jak je z obrázku patrno, město tímto krokem prodalo pozemek, kde je umístěn stávající vjezd k objektu bývalé budovy banky ČSOB (nebo případně chcete-li IPB).
Jak je patrno ze situace, tato prodávaná část územně sceluje a historicky patří k objektu Smetanova č.p. 1269 a chápu snahu zastupitelů tyto majetkoprávní vztahy dořešit. Ale zde spatřuji první závažnou chybu, prodat tento pozemek bez znalosti projektu nového nádraží a koncepce celé ulice nádražní. Bez uvědomění, že stávající sjezd k budově může být velkou komplikaci rozvoje přednádražního prostoru. Tímto krokem získala firma Valatrans a.s. relativně silné postavení.
Obrázek č.1 – fáze 0 (výchozí stav)
Obrázek č.2 – fáze 1 (odkup pozemku)
Předmětný prodej se dal i vyřešit tím, že město mělo souhlasit s prodejem za podmínky, že dojde ke zrušení sjezdu na nádražní ulici a přijít s kompromisním řešením, tj. umožnit vjezd k budově (parcele) přes stávající parkoviště. Nestalo se.
Obrázek č.3 – fáze 2 (uliční čáry)
Poté se zastupitelstvo dostala první zmínka o obchodní galerii. Jednalo se o přístavbu ke stávající budově. Přistavovaná část měla mít podzemní parkoviště s výjezdem na nádražní ulici. Vzniklý návrh defakto ohrožuje nádraží. Ale studie přednádraží a nádraží stále není. Nicméně tento problém je zřejmý.
Obrázek č.4 – fáze 3 (malá varianta)
Začíná se jednat, bývalý starosta Jiří Čunek a zástupce fy Valatrans a.s. usedají k jednacímu stolu. Jiří Čunek poté na zastupitelstvu uvádí, že se mu malá varianta nelibí, že se dostatečně nevyužije proluka, že bude muset vzniknout nová ulice a na zbylém pozemku již nepůjde postavit nic velkého. Z tohoto důvodu přichází ke slovu „Velká varianta“, která počítá s demolicí stávající budovy č.p. 1269, vybudováním společného podzemního parkoviště.
Na scénu se poprvé dostává pojem uliční čára. Co to je?
Uliční čára je standardním územně plánovacím nástrojem. Můžeme se s ním setkat například v regulačních plánech měst. Regulační plán je zpracován v podrobnějším měřítku oproti územnímu plánu a stanovuje např. zastavěnost území nebo pozemku. Říká kde a jak má být široká silnice, určuje výšku zástavby, může promlouvat i do barevnosti, nebo materiálu oken (například v historických jádrech a podobně). Vymezuje bloky staveb a jednotlivé rozestupy mezi danými stavbami. Dokáže specifikovat i způsob, jakým má být označena prodejna/obchod, například jedním nápisem a jedním poutačem a podobně.
Regulační plán město Vsetín zpracovaný nemá.
„Radnice navrhuje aby předmětná stavba respektovala fiktivní uliční čáry ulice Smetenova a Žerotinova“. Nicméně je to složitější. Protože vymysleli, že vjezd do podzemních garáží bude z ulice Žerotinova a kdyby se galerie nalepila na hranici pozemku, nevyhovovalo by dopravní řešení (nevyšel by poloměr najetí a vyjetí z obchodní galerie) /tento důvod byl argumentován na Komise investiční, výstavby a dopravy (v té době přítomnému Petru Tkadlecovi (KOV, Piráti), který byl následně odvolán)/. Z tohoto důvodu se poprvé dostávají na scénu uliční čáry. Rozšíření ulice Žerotinova je popsán výše. Posun k ulici Smetanova s sebou nese dva problémy.
- První problém je, že jsou tam stávajicí sítě a jsou nutné přeložky. Valatrans to samozřejmě platit nechce. Proto se to prezentuje jako požadavek města Vsetín, aby bylo jasno, kdo to zaplatí. Valatrans financuje úpravy na ulici Žerotinova.
- Měli jsme obavu, že hmota budovy zastíní stávající obytnou zástavbu.
- Dle propočtu jsme se obávali, že daná obchodní galerie má málo parkovacích míst.
Obrázek č.5 – fáze 4 (velká varianta)
Uzemní rozhodnutí
Vsetínské fórum je spolkem, který dle zákona č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a krajiny se muže přihlásit jako účastník řízení (což mění se mění od 1.1.2018 zákon č. 225/2017 Sb viz podrobně zde.)
Přihlásili jsme se a seznámili se spisem, projektem a dokladovou částí, pořídili jsme si kopii. Následně jsem jsme to všechno prostudovali a došli k závěru, že projekt má problém se:
- Zastíněním. Ve dvou přízemních bytech na ulici Smetanova vychází limitní zastínění. Co se slunečního svitu týká, tak na okno v obytném prostoru bude svítit devadesát jedna minut (limit je devadesát minut). Zbytek dne bude ve stínu a nebo ve tmě. Nicméně tento parametr je legislativně možný. Tím závažnějším je činitel denní osvětlenosti. Ten je pro tyto prostory splněn ve variantě „historické jádro města“. Když se na to upozornilo na zastupitelstvu, bylo řečeno, že všechno vyřeší projekt a stavební řízení.
- Parkováním. Opět byl použit koeficient pro historické jádra měst. Na tento problém jsme se dotazovali třech autorizovaných osob, kteří nám potvrdili, že se o historické jádro nejedná.
Přehled vývoje:
Investor požádal o územní rozhodnutí: 9.11.2016
Zahájeno řízení: 2.12.2016 – dokument
Veřejné projednání in situ: 3.1.2016
Připomínky: byly doručeny tři připomínky
Vydáno územní rozhodnutí veřejnou vyhláškou: 27.1.2017 – dokument
Odvolání: 23.2.2017 – Vsetínské fórum, z.s. (IČ 01720589) podalo námitku proti rozhodnutí
- podjatost Městského úřadu Vsetín
- podjatost odvolacího orgánu
- rozpor rozhodnutí s právními předpisy
- nesprávné rozhodnutí o zařazení lokality mezi historické jádro města (doloženo odborným posouzením)
Z naší strany jsme vytvořili leták s informací, kdy bude probíhat veřejné projednání a roznesli jej obyvatelům přilehlých bytů. Tato naš činnost byla vedena z důvodu, že předmětné řízení mělo velký počet účastníků a nebylo jim doručeno písemné pozvání, ale byli informování o řízení prostřednictvím úřední desky. Nahlednout do spisu šlo v období mezi vánočními svátky a novým rokem. Podali jsme připomínky za Vsetínské Forum, z.s. jen ve věcích věcně příslušných k ochraně krajiny. Zde jsme udělali chybu, že jsme si nepřisvojili stejné námitky, které podali občané.
Občané se na nás obrátili, pomohli jsme jim sehnat odborné vyjádření třech autorizovaných architektů a pomohli zformulovat text odvolání. Občané připomínky podali na stavební úřad a připomínky byly vloženy do spisu.
Dne 26.1.2017 byly připomínky staženy a hned následující den bylo vydáno územní rozhodnutí. Po rozvaze s právníky jsme se rozhodli podat odvolání, protože ač byly závažné připomínky ve spisu (ale staženy), stavební úřad se s nimi vůbec nezabýval.
Odvolaní mělo čtyři body:
- Odvolání šlo nejprve na MMR (ministerstvo pro místní rozvoj) a konstatovalo dne 17.5.2017, že krajský úřad ve Zlíně o tom může rozhodnout. Krajský úřad o tom informoval dne 24.5.2017.
- Krajský úřad rozhodl, že stavební úřad Vsetín není podjatý z dikce služebního zákona. (14.6.2017)
- Rozpor s právními předpisy neshledal, protože podané námitky byly staženy a stavební úřad Vsetín k nim nemusel přihlížet. (14.6.2017)
- Nesprávné zařazení lokality do historickému jádru, k tomu to krajský úřad uvedl, že tyto připomínky měli být uplatněny v dřívějším stupni (v územním rozhodnutím). (14.6.2017)
Následně jsem si nechali zpracovat právní analýzu a rozhodli jsme nepodávat správní žalobu. Vydali jsme tiskovou zprávu.
Obrázek č.6 – fáze 5 (podzemní parkoviště)
Závěr:
Ano, udělali jsme procesní chybu v územním řízení. Ale jako jediní jsme nezavřeli oči při porušovaní zákona. V současnosti již má objekt platné stavební povolení. Povolení má i část městských garáží. Zastupitelstvo 6.11.2017 schválilo smlouvu s fy Valatrans a.s. o společné výstavbě a postupu.
Použité zdroje:
https://www.mestovsetin.cz/assets/File.ashx?id_org=18676&id_dokumenty=517333
http://www.uur.cz/slovnik2/default.asp?ID=2267#definice
Obrázky jednotlivých fází ve formě PDF